房价不降的八大原因谈天说地中华设计论坛

目不窥园 发表于 2008-9-1 13:03:25

房价不降的八大原因

房地产宏观调控进行了一轮又一轮，但是房价为什么没有降下来，宏观调控只是“纸上谈兵”吗？当然不是，那么到底是什么原因造成现在房价降不下来呢？
　　原因之一：开发商的囤房“观望”
　　在房价没有真正稳定之前，任何的房地产调控都是大家关心的话题，随着中央政府的态度日渐坚定，宏观调控一次比一次“深入”，在这样的情形下，大多数的开发商选择了“观望”，既不对新政表示不满，也不顺从新政的“意愿”而降低房价，采取了一种消极的“观望”态度。表面上是消极的，其实是有目的行为。因为开发商手中有房，但是又不降价卖，囤积在那里目的十分明显，一方面不想放弃丰厚的利润，另一方面又不想正面“冲突”新政。
　　国家宏观调控政策出来之前，发展商们就开始观望；新政出台、地方细则还不明朗，发展商们继续观望；地方细则出台，发展商还在观望。为什么呢？难道是希望这个时候，能有政府官员站出来告诉他们房价是应该涨还是降？由于曾经为房价上涨推波助澜的官员开始沉默以来，发展商也显然少了几分“锐气”，多了几分“忧虑”。
　　由于地方官员的不表态，也由于房地产行业在城市发展中成为重要的税源和财政收入来源。地方官员的“迟疑”态度决定了发展商有足够的耐心在“观望”。
　　原因之二：地方政府继续靠卖地赚取土地出让金
　　新政出台以后，全国各地相继有不少地方政府进行了土地拍卖，虽然土地之中有“限户型”土地，但是发展商继续高价拿地，并放出豪言：限户型的 90平方米住房我照样卖万元每平方米的价格。土地成本高昂成为房价不降的“挡箭牌”。
　　既然房地产泡沫能够最快捷、最显著、最简单地拉动地方GDP的增长，那些苦心为自己“制造”政绩的政府官员自然涌起越来越高的追逐热情。与从助推房地产“大跃进”中统计出来的GDP相比，促进就业、关爱民生的为官之责难免缺乏足够的吸引力了。
　　原因之三：市场上的住房供求关系变化不大
　　供需关系影响到房价暂时的涨跌，市场供应量变化受需求影响很大，而在短时间内，供应量的增减的确是影响了房价的上下波动，但是不能长期影响上升，房地产成本也是有自己涨跌市场自我运行的规律。多数开发商在楼市调控细则出台这段时间内的观望，各个环节都放慢了住宅供应速度。
　　《经济日报》日前报道说，今年第二季度，全国房地产价格在一季度上涨的基础上继续上扬，二季度与去年同期相比，房屋销售价格上涨 5.0%，土地交易价格上涨7.1%，房屋租赁价格上涨1.9%。但是7月份以后，在全国很多的城市房价开始慢慢有所下降。但是，不能排除在供应物缺少的前提下，市场总是会“嫌贫爱富”地以出价者高为先，顾不上去照顾低端消费，毕竟任何企业包括房地产企业都是以“赢利最大化”为最高目标的。
　　原因之四：房地产市场的垄断格局
　　房地产市场中建材成本是导致价格波动的重要环节之一，而垄断对房地产市场价格而言，有很大的影响。由于垄断的关系，价格上不存在竞争，价格的多少不由市场来决定，垄断导致了行业利润和市场价格趋于稳定，因为价格自己说的算，不会随便降低或升高。
　　中国的大小发展商很多，但是拥有大片的土地和项目开发权的发展商都算是房地产界的元老。由于拥有雄厚的资金，他们不着急将手中的房子便宜的卖出去。而多数小的发展商的项目早早就卖完了，或是本身定的价格就不高，无法与大开发商去竞争。所以，现在的房地产市场价格还是由发展商说的算的。
　　原因之五：央行新政策让投机者日子“吃紧”
　　央行新政策将使一部分企业在银行那里“断奶”，他们从其他渠道筹集资金的成本必然比银行贷款高，加上银行针对个人提高第二套住房贷款利率、提高首付款比例，开发商把其摊到销售成本中，有些企业甚至开始抬高售价。
　　而且对个人贷款的“封杀”，打击了投机炒房的嚣张气焰，但是投机炒房者的根基还很稳定，很多的投机炒房者不需要通过银行贷款来达到炒楼的目的。所以现阶段的银行加息所体现出来的效果在短时间内不会太明显。由于银行皆为政府垄断，政府担心房地产贷款猛增会导致银行风险加大，因此会采取措施加以严控，这就意味着房地产建设资金的减少，房价也就降不下来。
　　原因之六：我国房地产税费构成存在不合理因素
　　中国的房地产不合理的税费成本在一定程度上拉高了房价，而房地产税费改革势在必行，应尽快取消不合理收费，开征统一的物业税。目前我国房地产税费制度存在两个双轨制、一个不规范，即内外资、城乡两套税制及收费项目繁多、规范程度低。要建立合理、具有透明度的房地产税制，首先应考虑内外资的并轨，条件具备时再适当考虑城乡并轨。房地产税费改革的总体思路是：取消不合理收费，开征统一的物业税。
　　原因之七、中国人口问题导致房价难以下降
　　中国的人口众多直接造成消费群体的增多，其中高端消费群也有千万之众，多年来的经济发展令他们“先富有起来”，他们手中聚集着中国大部分的民间财富。中国人口多，土地少，住房相对也会紧缺，这种大势下，很多没有住房的家庭就会比较着急买房，在众多需求下，价格也发生了变化，由于存在着竞争和需求，趁火打劫的发展商比比皆是。
　　中国的人口增长过快，老龄化的问题严重，由于老人增多，年轻夫妇增多，对住房的需求量也增多，只要市场有供求关系不发生变化，房价就降不下来。
　　原因之八：豪宅、别墅的价格带动了整体的房价
　　这是房价降不下来的主要原因之一，第二季度的房价还是呈现上涨的势头，不是因为新政不起作用，恰恰因为新政的及时出现，让房价上涨的势头得到控制。第二季度，豪宅、大户型、别墅的销售占总量的大部分，由于普通住房的价格趋于平稳，但是豪宅、别墅的价格还是在几万元每平方米的水平线上，所以整体的房价没有出现下降的情况。
　　由于中国的“富人”对豪宅和别墅的偏爱，所以豪宅和别墅的价格往往是最难控制的，而且由于豪宅和别墅的利润是巨大的，所以发展商们都希望盖豪宅卖给有钱人。所以就算住房结构发生变化，限户型住房价格下降了，豪宅的价格上升了，那么整体的房价就不会降下来。
　　最后强调一点就是尽快挤掉房地产市场中的水分和泡沫，本着让利于民的宗旨，把房地产价格定在一个合理的尺度内，只有这样，才能激活房地产市场。

zhengtiantao 发表于 2008-9-1 15:06:04